La vie chère. Je pensais le vocable nouveau. Il me semblait que jusqu’alors l’expression communément utilisée était celle du pouvoir d’achat, et de son amenuisement, ou de sa baisse. Et puis, en creusant un peu, j’ai retrouvé l’expression dans de vieux ouvrages français de la fin du XIXème siècle, vous savez cette époque où les conditions de vie étaient dégradées, les villes sales et surpeuplées, la colonne sociale étirée jusqu’à la rupture. L’expression n’invite donc pas à l’optimisme et les gouvernements l’ont bien compris, qui essaient ici ou là, avec de grands effets d’annonce, de proposer des mesures, comme localement avec d’abord l’éco-riz, puis l’éco-cartable et enfin l’éco-caddie.

Pourtant, si les équipements scolaires et l’alimentation sont déterminants dans le budget des calédoniens, les politiques mises en œuvre semblent a priori  oublier les deux principales dépenses de la population, donc celles sur lesquels il est possible de réaliser les plus grandes économies: la voiture et le logement. La voiture tout d’abord, car si les subventions du gouvernement pour baisser le prix de l’essence sont un effort non négligeable, l’acquisition d’une voiture et son entretien sont une charge importante pour les ménages, et pour les plus défavorisés en particulier. En effet, un document de la Direction des Services Fiscaux établit le coût moyen kilométrique aux alentours de 60F, soit, pour un automobiliste moyen qui parcourt  15 000 km par an, un coût annuel de l’automobile de 900 000 F ! Une véritable politique permettant de réduire la vie chère consiste donc à proposer des transports publics efficaces (c’est à dire rapides et réguliers) à des prix respectables et à réduire le niveau de dépendance à l’automobile des l’agglomération de Nouméa, en particulier. Cela sera bon pour le porte-monnaie de la population, et celui des gouvernements, les études montrent en effet que les villes qui ont une offre de transport diversifiée ont des coûts associés au système de déplacement bien moindre que celle qui sont entièrement axées sur l’automobile, tout en dégageant plus de richesses.

Des ménages contraints à l’exil et à l’endettement

Les politiques de logement n’ont par ailleurs pas été sans efforts des pouvoirs en place. Ainsi, de nombreux programmes de logements sociaux ont été engagés dans le Grand Nouméa, dans la foulée des Etats Généraux du Logement Social. Mais l’offre de logement social ne saurait répondre aux préoccupations des populations intermédiaires qui ne répondent pas aux critères des opérateurs sociaux et qui doivent donc subir l’inflation des prix de l’immobilier, qu’il s’agisse de location de logement ou d’achat (de terrain ou de maison). Et, malgré l’absence d’indice aisément consultable des prix de l’immobilier et du foncier en Nouvelle-Calédonie (s’il en existe un, je serai bien enthousiaste d’en consulter l’évolution), il convient de constater que ces prix ont connu une hausse très importante ces quinze dernières années. Cela rend l’accession à la propriété très délicate et au prix d’un effort important de la part des ménages. Afin d’acquérir du foncier à un prix acceptable, les ménages sont aujourd’hui obligés non seulement de s’endetter mais aussi de s’exiler hors de la ville, allant jusqu’à Boulouparis, ce qui finalement finit par leur coûter bien cher en carburant, et en temps ! De plus, cela contribue à l’altération des paysages calédoniens, à l’extension de la pollution atmosphérique, avec un trafic accru sur de longues distances, et à l’augmentation des risques d’accident de la route. La mise en œuvre d’une politique foncière ambitieuse est donc plus que jamais une nécessité en Nouvelle-Calédonie, et dans le grand Nouméa en particulier.

Le problème est épineux, et mon objectif est moins de proposer un panel de solutions que de constater l’importance de la problématique foncière pour le pays. Toutefois, je vais m’essayer à esquisser quelques approches fondamentales. Parmi les instruments réglementaires et opérationnels d’intervention publique sur les marchés fonciers, le principal concerne la capacité de planification qui permet d’œuvrer sur le spatial, à travers l’aménagement, et sur l’économique et le social, par le développement. Ces deux composantes sont aujourd’hui englobées par l’approche paradigmatique du développement durable. Ainsi, la Collectivité Publique, par les outils des schémas directeur, de cohérence, d’aménagement, ou autres plans, dessine le territoire par les infrastructures qu’elle y construit, et par l’affectation d’une destination aux sols. Les infrastructures modifient ainsi les valeurs foncières en transformant les conditions d’accessibilité d’un terrain au centre-ville (mais possiblement à d’autres sources d’emploi, ou à des loisirs, …). Et la destination des sols décide de la fonction du terrain et de sa rentabilité: résidentiel dense, résidentiel desserré, commercial, industriel, agricole, etc.: c’est le zonage des plans d’urbanisme. Existe-t-il en Nouvelle-Calédonie des outils de planification des infrastructures regroupant les principaux partenaires ? Ne doit-on pas s’inquiéter de ce qu’une ville comme Païta, qui est déjà une extension périurbaine d’importance dans le Grand Nouméa, ne dispose pas, alors qu’elle n’a pas connu de modification politique majeure depuis 1995, de plan d’urbanisme qui permette un aménagement cohérent de son territoire ?

La constitution de réserves foncières par les autorités favorise la stabilisation des prix du foncier

Mais si infrastructures et destination des sols ont des impacts importants sur la formation des prix (de même que les cartes de prévention des risques, industriels, inondations, ou incendie, qui sont naissantes dans le pays), elles ne constituent pas des outils de régulation des coûts du foncier. En effet, au delà de la planification et de l’affectation des sols, une politique foncière implique des moyens réglementaires et opérationnels d’acquisition et de viabilisation des sols. En France, le droit de préemption, qui permet à une personne publique ou privée (par exemple un organisme foncier), d’acquérir un bien en priorité si le propriétaire de ce bien manifeste sa volonté de le vendre (l’obligation de publicité est donc indispensable !), a permis la mise en œuvre de Zones d’Aménagement Différé (ZAD). Il est acquis aujourd’hui que ces ZAD, qui ont conduit à des développements planifiés, ont eu des effets à la baisse certains sur les prix fonciers, en limitant la rétention et la spéculation propre à tout marché et au marché foncier en particulier. Les ZAD sont généralement viabilisés grâce à des outils de type Zone d’Aménagement Concerté. Ainsi, dans le Grand Nouméa, il sera intéressant de voir l’effet de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) de Dumbéa-sur-Mer, réalisée par la Province Sud, sur le marché foncier. En effet, cette ZAC a été créée dans une logique de ZAD mais dans un contexte d’urgence due à la croissance urbaine qui n’a pas permis au temps de faire son œuvre. Toutefois, l’offre importante en logements et en terrains qu’elle va offrir à l’agglomération est de nature à faire baisser les prix fonciers. Il apparaît donc pertinent pour le Grand Nouméa de se munir d’un outil de réserve foncière urbaine qui permette non seulement de stabiliser les prix mais en plus de limiter un développement incontrôlé de l’agglomération et de proposer des aménagements cohérents et planifiés. Toutefois, pour ne pas abuser des outils de préemption ou d’expropriation, il faut, me semble-t-il, favoriser les moyens amiables qui ont permis aux pays du nord de l’Europe de se constituer des réserves foncières considérables et qui ont contribué à la stabilisation des prix fonciers dans ces pays.

Enfin, il existe quelques outils fiscaux qui permettent de limiter la rétention foncière, et la spéculation qui s’ensuit, comme une taxe foncière n’incitant pas les propriétaires à garder des terrains à vocation résidentielle de façon prolongée. A l’inverse, l’imposition des plus-value foncières et immobilières est connue pour ses effets négatifs, notamment l’encouragement à la rétention de terrains de la part de propriétaires peu enclin à payer la taxe, et à la contribution de la hausse des prix, puisque l’impôt est susceptible d’être répercuté sur l’acheteur. Les outils fiscaux sont généralement complexes à mettre en œuvre et leurs résultats sont difficiles à évaluer. Les politiques fiscales ne sont en effet pas toujours sans effets pervers.

Outre les politiques foncières et fiscales, d’autres actions peuvent être mises en place, comme le taux à prêt zéro. Une telle mesure est effectivement généreuse et permettrait aux ménages de s’affranchir du coût de l’argent, pris en charge par le gouvernement. Mais cette subvention déguisée risque, si elle est trop générale, en augmentant la capacité financière de la demande, de contribuer mécaniquement à la hausse des prix de l’offre. C’est toutefois une mesure qui peut être intéressante si l’on souhaite développer un certain type d’habitat, par exemple la construction de maisons ayant une architecture bioclimatique. Au contraire, les systèmes d’appropriation municipale du foncier, à la hollandaise, ont fait leur preuve, dans la stabilisation des prix fonciers et dans l’aménagement du territoire, et contrairement à une idée reçue, il n’est jamais trop tard pour commencer, avec évidemment des adaptations au contexte local.

François SERVE